業(yè)內(nèi)人士指出，指望當(dāng)前《物權(quán)法》草案中的規(guī)定，業(yè)主“收復(fù)”車位過于樂觀。真正要解決車位歸屬問題，必須進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)法律規(guī)定，理清各方面的界限。如此，才能從根本上消除各種約定或約定不明帶來的糾紛。

　　“巴掌大的地方，竟然也要十來萬元！”隨著私家車的激增，一些城市居民小區(qū)的車庫供不應(yīng)求，其價(jià)格也“水漲船高”。
正在征求意見的《物權(quán)法》草案對這種涉嫌開發(fā)商牟利現(xiàn)象喊停。

　　根據(jù)正在征求意見的《物權(quán)法》草案，任何人都不能以任何方式和理由，對車庫、綠地等屬于小區(qū)業(yè)主共有的空間進(jìn)行占有或牟利，否則，有關(guān)部門可對這種行為給予處理。但現(xiàn)實(shí)中價(jià)格高昂的車位已經(jīng)讓業(yè)主們苦不堪言，物權(quán)法草案新“概念”的提出，最終將怎么落實(shí)呢？

　　法定與約定的博弈

　　中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心陳悠泓教授最近正在籌備一個(gè)《物權(quán)法》草案的研討會(huì)，她對記者表示，法律的立法原則有兩個(gè)，一個(gè)是法定原則，另一個(gè)是約定原則，《物權(quán)法》是一個(gè)排他性強(qiáng)的法律，法定原則是其立法依據(jù)。她指出，在《物權(quán)法》草案“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”條款中，又提出約定的概念，這本身就是與法定的立法原則相矛盾。

　　草案規(guī)定，“沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有�！标愑沏�指出，這個(gè)規(guī)定不利于業(yè)主。因?yàn)殚_發(fā)商顯然比業(yè)主更有能力證明自己對車位的所有權(quán)，況且，車位能夠不斷帶來收益，開發(fā)商為什么不證明自己有所有權(quán)呢？如此規(guī)定等于是說，業(yè)主只能在車位沒人要的情況下，才能擁有車位所有權(quán)，這幾乎是不可能的。

　　另外，“約定”只能在買房時(shí)在開發(fā)商和購房人之間進(jìn)行，而此時(shí)購房人是尚未形成組織的零散個(gè)人，談判與協(xié)商能力有限。如何保障“約定”的公平公正？開發(fā)商不會(huì)把車位白送給業(yè)主，即便約定歸屬業(yè)主，開發(fā)商可能會(huì)暗中加價(jià)。開發(fā)商還可以憑常用的霸王條款“所售房屋不包含地下室車位”等類似方式排除協(xié)商約定的可能。

　　邵夏珍是水清木華園的業(yè)主，曾擔(dān)任過兩屆物業(yè)管理委員會(huì)的主任，她同樣也對記者表示，“約定”會(huì)對業(yè)主利益造成侵害，業(yè)主在購房時(shí)簽的都是格式合同，開發(fā)商總會(huì)有辦法作出有利于自己的約定。因此，她建議，在車位所有權(quán)必須實(shí)行法定原則，將車位所有權(quán)法定為全體業(yè)主共有。

　　現(xiàn)實(shí)中的三種情形

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，車位“身份”不同應(yīng)區(qū)別對待，小區(qū)常見地下停車位（包括停車庫）主要有三種，一種是開發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)規(guī)劃的車位，一種是利用人防工程改造的車位，還有一種是通過改造地下空間而成的車位。這三種車位的“身份”有著嚴(yán)格區(qū)別，有的能賣，有的不能賣。

　　對于開發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)規(guī)劃的地下車位，可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓而且建筑面積沒有進(jìn)行分?jǐn)偟模�只有開發(fā)商在合同中載明了，才能辦理產(chǎn)權(quán)銷售。如果沒有在合同中載明，那么車位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，如果業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對這類地下車庫進(jìn)行特別約定，車庫應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。只有在合同載明的情況下，開發(fā)商才可以對業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)，但也只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。

　　同樣是開發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)規(guī)劃的地下車位，如果建筑面積已經(jīng)進(jìn)行了分?jǐn)�，那么車位的產(chǎn)權(quán)和收益屬于全體業(yè)主共有。業(yè)內(nèi)人士表示，如果地下車位的面積已作為公攤面積由小區(qū)業(yè)主分?jǐn)�，則開發(fā)商就無權(quán)出售。這類車位屬全體小區(qū)業(yè)主所有，作為小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司租賃給業(yè)主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)的公共維修資金，由全體業(yè)主享有。

　　還有一種很常見的“改造車位”，即在規(guī)劃許可證上沒有其位置，而是開發(fā)商為了賺錢擅自將建筑物的地下空間改造成的停車位。專家表示，“改造車位”由于沒有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)處理這些車位，它們應(yīng)屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

　　著名打假維權(quán)人士王海建議，最好的出路是對房屋建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行改革，既要建配套由全體業(yè)主共有的車位，也要建有產(chǎn)權(quán)證的車位，即可以隨房產(chǎn)一起銷售的車位。

　　業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞

　　記者日前走訪了新華聯(lián)、水清木華園等京城的一些小區(qū)，大多數(shù)業(yè)主所持的意見是反對開發(fā)商進(jìn)行車位買賣。

　　在首都之窗網(wǎng)站就《機(jī)動(dòng)車地下停車位預(yù)售合同》的范本的留言中，一位市民表示，地下車位根本就不應(yīng)該賣；還有的市民認(rèn)為，無論是地上車位還是地下車位，最好的辦法都是租賃而不是買賣。一位市民說：“辛苦大半輩子了，幾十萬元買套房子，進(jìn)了小區(qū)就是家了，應(yīng)該免費(fèi)提供一家一車位，這是應(yīng)該必備的配套設(shè)施。每月收取一定的管理費(fèi)是應(yīng)該的，這才合情又合理�！�

　　面對業(yè)主們的連連發(fā)難，一些開發(fā)商也叫苦不絕�！败囄辉靸r(jià)太高”，京城某知名房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)董事長認(rèn)為，在解決停車位問題上，開發(fā)商希望多出面積的心理和消費(fèi)者希望少付費(fèi)的心理始終都是矛盾著的，很多開發(fā)商對停車位的建設(shè)能減則減能湊合則湊合，主要還是出于自身的經(jīng)濟(jì)利益考慮，因?yàn)榈厣贤＼囄灰�占不小的土地面積，地下停車位要增加不小的資金投入。

　　據(jù)開發(fā)商們估算，停車位的造價(jià)在2000元/平方米左右，按規(guī)定，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)地下停車位是40平方米，其成本最少也在8萬元左右，而且根據(jù)地段的不同和建造標(biāo)準(zhǔn)的不同，造價(jià)還會(huì)有變化�！耙粋�(gè)小區(qū)按500戶計(jì)算，開發(fā)商至少要投入4000萬元�！边@是一筆不小的投入。

　　王海認(rèn)為，開發(fā)商一味強(qiáng)調(diào)車位造價(jià)其實(shí)是在偷換概念，如果地下車位是作為配套設(shè)施建的，其產(chǎn)權(quán)也隨著房產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主了，那么其所有權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共有。如果開發(fā)商進(jìn)行二次出售，則是違法行為。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)北京很多地下車位是不能出售的，能出售的比例應(yīng)該不會(huì)超過10％。無論地上車位（庫）還是地下車位（庫），是否可銷售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無預(yù)售許可證）。根據(jù)《北京市關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)通知》，產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購買商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。