2004年開(kāi)始上馬，北京基本建成和正在建設(shè)中的汽車城項(xiàng)目已經(jīng)圈去了200多公頃的土地，耗去了上百億元資金。

　　一場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)正在進(jìn)行中，無(wú)論有多少人對(duì)這種盲目投資質(zhì)疑和批評(píng)，這樣的“瘋狂”還在進(jìn)行中。

　　但“清醒”的人們不由地把期待的目光投向政府。近日有媒體報(bào)道稱，“今年6月份，國(guó)家發(fā)改委在對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理的過(guò)程中，將一批大型新開(kāi)工項(xiàng)目叫停，總投資近4億元的北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也位列其中�！钡珦�(jù)記者了解，設(shè)有7個(gè)分點(diǎn)的北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)擴(kuò)建工程仍在施工，舊車交易市場(chǎng)沒(méi)有收到任何勒令停工的通知。

　　圈地的熱情與汽車車市近來(lái)的冷清形成鮮明的對(duì)照，無(wú)論如何，各大工程仍在如火如荼地進(jìn)行著，似乎與蕭條的車市扯不上任何關(guān)系。

　　漸成合圍之勢(shì)

　　按照北京市政府的原規(guī)劃，2010年，北京的東、南、西、北四個(gè)方向?qū)��?huì)出現(xiàn)4個(gè)以銷售汽車為主的大型汽車城，分別為朝陽(yáng)區(qū)青年路的汽車商貿(mào)城，南四環(huán)北側(cè)花鄉(xiāng)四合莊村的北京市舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)，石景山區(qū)的北京國(guó)際汽車貿(mào)易園區(qū)，以及搬至昌平的新亞市。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京已建成及正建的汽車交易市場(chǎng)有11家，計(jì)劃建設(shè)的汽車交易市場(chǎng)有9家。更讓人側(cè)目的是，這些項(xiàng)目動(dòng)輒上億元資金，15公頃以上的面積�！按�4S店”、“MALL”等概念也層出不窮。

　　歐德寶占地26公頃；東方基業(yè)一期占地20公頃，投資六七億元，二期仍然是20公頃；汽車基地占地公頃，投資10億元；新亞市占地20公頃，投資六七億元；天龍占地80公頃，一期開(kāi)發(fā)23余公頃，投資3.6億元……這些原定2010年完成的項(xiàng)目預(yù)計(jì)都會(huì)在今年底和明年初完成并投入運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)，北京城的外圍甚至內(nèi)部都被大大小小的汽車城包圍和占據(jù)。

　　汽車城建成后能占北京市銷售量的多少？

　　如此一來(lái)，4S店占據(jù)汽車銷售主導(dǎo)地位的局面很可能被打破�！拔覀兠髂晁�有租戶的銷售收入將達(dá)到100億元�！庇劳�昌投資集團(tuán)的董事長(zhǎng)、投資10億元打造汽車基地的張宗真博士對(duì)記者透露。按照這樣的規(guī)模推算，近20家汽車交易市場(chǎng)將有超過(guò)千億元的交易額。北京地區(qū)的200家4S店去年全年的總交易額四五百億元。也就是說(shuō)，汽車城一旦崛起，整個(gè)京城的汽車銷售模式將有一個(gè)巨大的改變。

　　盲目還是清醒

　　“在兩年前，我們就預(yù)見(jiàn)到2004年汽車市場(chǎng)會(huì)有大幅度的跌落，會(huì)是一個(gè)低迷的時(shí)期�！睆堊谡娌┦繄�(jiān)定地說(shuō)�！暗�是，這并沒(méi)有動(dòng)搖我們建立汽車基地的決心�！�

　　張宗真解釋說(shuō)，中國(guó)人均占有車輛數(shù)只有美國(guó)的1.67%左右，沒(méi)有人會(huì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的潛力產(chǎn)生懷疑。另外，相對(duì)于商家需要巨大投入的4S店而言，汽車城的模式具有明顯的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)銷商只要支付少量租金，能夠自由出入，這些都是汽車城雄起的原因。

　　對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控，預(yù)防“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”以來(lái)，車市迅速下滑后，為何還大規(guī)模投資，很多投資商都不約而同地持樂(lè)觀的態(tài)度。

　　投資商們欣然奔赴北京車市的原因之一，是北京亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)的衰落。如同汽車基地的宣傳語(yǔ)中所說(shuō)：“亞市沒(méi)了，一家獨(dú)大的盛宴，等待市場(chǎng)分食�！�

　　有“汽車市場(chǎng)的晴雨表”之稱的北京亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)自1995年成立。近10年中，經(jīng)亞市銷售的汽車已超出30萬(wàn)輛，交易額突破500億元人民幣。有數(shù)據(jù)顯示，亞市的汽車交易量占到整個(gè)北京城汽車交易量的近40%，也就是說(shuō)每五輛車中就有兩輛源于亞市。

　　由于早期項(xiàng)目規(guī)劃和奧運(yùn)場(chǎng)館相沖突，亞市被迫向北遷徙了15公里，離開(kāi)了繁華的鬧市，亞市喪失了地理位置的優(yōu)勢(shì)�！耙粋�(gè)汽車城的成敗，關(guān)鍵是地理位置�！眮喪欣峡偺K暉也多次對(duì)已失地利的局面表示遺憾。

　　讓這些投資商們心動(dòng)的另外一個(gè)原因是：隨著汽車保有量的進(jìn)一步加大，汽車后市場(chǎng)正在迅速壯大。

　　過(guò)去對(duì)汽車市場(chǎng)的管理基本上是以物業(yè)管理為主，管理者為經(jīng)銷商提供展車、賣車的場(chǎng)地，提供基本服務(wù)，收取一定的物業(yè)管理費(fèi)。在很多即將興建和新建的汽車城里，如今都是以“大4S”專賣店為主。但售車已經(jīng)不再是唯一的目的，汽車零配件的銷售以及相應(yīng)的維修服務(wù)成為他們投資項(xiàng)目中的一個(gè)重要部分。

　　以永同昌興建的汽車基地為例，張宗真一再?gòu)?qiáng)調(diào)將尤其側(cè)重零配件“大4S店”的建設(shè)：利用信息化一體經(jīng)營(yíng)，建立嶄新的零配件銷售體系。他們的設(shè)想是吸引所有主流零配件供應(yīng)商，以及原產(chǎn)汽車配套零配件廠家做直銷，這樣能讓消費(fèi)者享受到更便宜的價(jià)格，同時(shí)又有質(zhì)量保障。

　　在汽車后市場(chǎng)上，舊機(jī)動(dòng)車交易逐漸和新車融合起來(lái)，成為其中活躍的一個(gè)因素。

　　北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)李振生說(shuō)：“北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)已經(jīng)成為占據(jù)北京市90%舊車交易量的大型二手車市場(chǎng)，下一步，我們將利用天然的地理和土地資源，形成新舊車互補(bǔ)的綜合市場(chǎng)�！碧K暉曾直言不諱新亞市與北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的合作關(guān)系，并聲稱這種合作是“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。按照蘇暉和李振生的構(gòu)想，新亞市將增加二手車交易的功能，而北京舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)也將借亞市的光進(jìn)行新車銷售，全部新舊車交易均采用“一站式”服務(wù)。據(jù)知情人士透露，為此，舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)和亞市都有投入，股份比為7∶3左右。

　　圈地目的為增值？

　　這些投資巨大的汽車交易市場(chǎng)一旦建成，如何贏利就成了首要問(wèn)題。

　　張宗真透露，汽車基地準(zhǔn)備用8年到10年左右的時(shí)間收回成本。這里的成本包括汽車基地的前期投資是10億元，加上每年的新投入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及貸款利息等，估計(jì)在15億元之內(nèi)。那么，汽車基地每年的利潤(rùn)將達(dá)到1億元左右。這部分利潤(rùn)主要靠租金獲得，也包括直接參與4S店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)。

　　因此，有專家人士稱，至于汽車城普遍出的“MALL”或“大4S店”等概念，很難排除炒作的嫌疑。車市大規(guī)模圈地除了擴(kuò)大規(guī)模、提升影響力之外，刻意選擇一些高檔品牌，用汽車品牌的優(yōu)勢(shì)吸引更多的經(jīng)銷商，收取房租和管理費(fèi)用，才是本意。很明顯，招商已經(jīng)成為各大汽車城爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

　　有專家預(yù)測(cè)，一旦各大汽車城落成，招商將成為一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題。無(wú)論如何，這樣大規(guī)模圈地，無(wú)疑是經(jīng)銷商們最愿意看到的。天龍的租金最近公布為每天每平方米僅1元，這拉響了汽車城價(jià)格戰(zhàn)的警報(bào)。

　　一旦租金和穩(wěn)定的租戶群不能保證，汽車城的經(jīng)營(yíng)必然陷入困境。精明的投資商不可能看不到這一點(diǎn)。但是，京城的汽車圈地運(yùn)動(dòng)依然如火如荼。那么，到底是什么驅(qū)使著這股投資狂潮愈演愈烈呢？

　　事實(shí)上，這里存在著一個(gè)時(shí)間差的問(wèn)題。由于土地審批需要較長(zhǎng)時(shí)間的等待，真正的圈地運(yùn)動(dòng)早在兩年甚至三年以前就開(kāi)始了，當(dāng)時(shí)中國(guó)的車市正處在向高峰沖刺的時(shí)刻，前景看起來(lái)一片光明，各路英豪紛紛上馬自然在情理之中。張宗真告訴記者，他從2001年就開(kāi)始為汽車基地的啟動(dòng)做籌備了，土地最后審批下來(lái)，已經(jīng)是去年的事了。

　　投資商費(fèi)勁千辛萬(wàn)苦把地給批下來(lái)了，自然就要鼓足精神大干一場(chǎng)。此時(shí)車市的景氣與否暫且拋在一邊，最重要的是，箭在弦上，不得不發(fā)了。

　　大量的圈地很容易造成資源浪費(fèi)，業(yè)內(nèi)專家對(duì)此不無(wú)擔(dān)心。

　　但也有專家持完全相反的意見(jiàn)，認(rèn)為這不過(guò)是杞人憂天。因?yàn)閷?duì)于很多投機(jī)者來(lái)說(shuō)，汽車城的投資完全按照房地產(chǎn)商業(yè)用地的游戲規(guī)則運(yùn)作。而隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)和土地升值的更大可能性。也就是說(shuō)，即使汽車城慘淡經(jīng)營(yíng)，僅土地增值就是一筆不小的利潤(rùn)。