CMBS 即商業(yè)房地產抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities），指以商業(yè)地產（如寫字樓、酒店、會議中心、商業(yè)服務經營場所等）為抵押，以其未來收入（如租金、物業(yè)費、商業(yè)管理費等）為主要償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的證券。

CMBS 具有諸多優(yōu)勢。與其他融資方式相比，其優(yōu)勢在于發(fā)行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業(yè)地產價值的同時保持未來增長潛力及資產負債表表外融資等。對證券發(fā)起人而言，CMBS 為其提供更有效、成本更低的融資來源，使融資來源更加多元化，并能將相對不流動的金融資產變成流動的、可交易的金融資產，補充資金來源用于再融資活動，還能有助于發(fā)起人提高各種財務比率，更有效地運用資本。對投資者而言，CMBS 能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益，且信用、期限和支付結構具有無限多樣性和靈活性，能滿足不同投資者的個性化需要。

CMBS 誕生于 1983 年的美國，經過多年發(fā)展已較為成熟。在中國，CMBS 起步相對較晚，但隨著相關法律框架的初步建立，也有了一定的發(fā)展。例如，2006 年萬達集團成功以 CMBS 方式融資近十億元人民幣。不過，國內的 CMBS 還存在一些問題，比如常見的“信托+專項計劃”雙層 SPV 模式存在結構性缺陷，信托財產獨立性難以獲得保障，資金回收易與借款人資金混同，加大了投資人風險。同時，國內 CMBS 更依賴主體信用擔保，對底層資產質量關注不足。

CMBS 的交易流程較為復雜，一般包括企業(yè)出具股東決議同意融資，將貨幣資金委托給信托建立單一資金信托，信托向企業(yè)發(fā)放貸款，企業(yè)提供抵押擔保和差額支付承諾，認購人委托管理人設立專項計劃，原始權益人向專項計劃轉讓基礎資產，信托向受益人分配信托利益，管理人擬定分配方案并發(fā)出分配指令，托管銀行劃轉資金用于支付資產支持證券本金和收益等環(huán)節(jié)。

總之，CMBS 是一種具有潛力的商業(yè)地產融資工具，但在國內的發(fā)展仍需各方積極培育，解決現有問題，以充分發(fā)揮其作用。

（圖/文/攝：太平洋汽車 整理于互聯網）